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抑制房价过快上涨是宏观调控的重要组成部分

2019-05-21 22:48:52来源:励志吧0次阅读

抑制房价过快上涨是宏观调控的重要组成部分_我的钢铁

针对一段时期以来部分地区房价持续大幅上涨的趋势,温家宝总理在2005年的《政府工作报告》中明确指出,要重点抑制房地产价格过快上涨。这意味着,为保持经济平稳较快发展,防止经济大起大落,抑制房价过快上涨已成为宏观调控的重要内容。

一、目前部分地区房价已呈过快上涨态势

2004年以来,房价呈过快上涨的态势,具体特点表现为:一是房价涨幅突破两位数。2004年全国商品房平均销售价格同比增长14.4%,而2003年涨幅仅为3.8%;二是房价猛涨的势头几乎横扫全国。从面上看,东部、中部、西部商品住宅平均销售价格增幅分别为16.9%、9.2%,7.6%;从点上看,全国40个大中城市中,有20个城市商品住房平均销售价格增幅超过15%,8个城市超过20%;三是增量房和存量房价格全面上涨。2004年商品住宅平均销售价格同比增长15.2%,二手住宅销售价格上涨15.0%;四是房价上涨的节奏过快过猛。个别城市部分区域的总体房价水平或个别楼盘的价格,一年之内几乎翻了一番。

二、当前亟须抑制房价的过快上涨势头

,房价的过快上涨已累积了一定的行业风险和金融风险。

目前房价上涨过快,透支了未来房地产市场发展、房价上涨的空间。当价格持续上涨到一定程度,供求关系就会发生逆转,市场会通过极端的方式进行调整,导致房价下跌,造成房地产市场的大起大落。在房价过快上涨中酝酿和累积起来的房地产行业风险还会进一步转化为银行的信贷风险。因此抑制房价的过快上涨就成为保持房地产市场健康发展、平稳运行的关键。

第二,住宅首先是民生商品,其价格高低关系到多数人基本的居住需求能否得到满足。

住宅是特殊的商品,既是生活必需的消费品,又是可以保值增值的资产,所以住宅市场既有消费需求又有投资需求。但是,应该注意的是,住宅首先是民生商品,住宅的基本功能是居住性消费。投资需求的基础是消费需求。投资性购买的住房也必须要在二手市场上出售或者出租给终消费者。

大多数中低收入家庭的住房问题,事关民生大计和社会稳定,是人民群众现实、关心、直接的根本利益,必须着力进行解决。实现“居者有其屋”是人民群众的普遍愿望。因此抑制房价过快上涨,满足大多数中低收入家庭的居住需求,是构建“和谐社会”的必然要求。

第三,房价过快上涨增加了城市的商务成本,对其他产业发展产生一定的抑制作用。

目前,房地产业作为城市经济发展中一个重要的经济增长点,是被地方政府寄予厚望的一个产业。但应特别注意到的是,房地产的特殊性还在于为其他产业提供办公、生产的场所,以及就业者的居住场所。过高的房价会带来过高的商务成本,导致城市中既有企业迁出的倾向和阻碍拟落户企业迁入的愿望。对城市的产业发展产生不利的影响。这种趋势将会导致城市就业机会的减少,人才与资金外流并终抑制其他产业的发展。以上海为例,房地产价格的持续上涨,已明显阻碍了企业落户上海的愿望。有资料显示,有些跨国公司只是在上海设立一个区域总部,大规模的投资投向了上海的周边地区。从城市的长远发展、吸引投资、发挥聚集效应来看,抑制房价过快上涨终将有利于城市的长远发展。

三、抑制房价过快上涨是政府宏观调控的重要组成部分

有的观点认为,房价的上涨是市场决定的,房价高说明市场有需求,价格会由市场自行调节,政府不需要在房价的问题上有所作为。事实上,抑制房价过快上涨是政府宏观调控的重要组成部分,这是发展市场经济的内在要求。

政府宏观调控是市场经济发展的题中应有之意。宏观调控与市场机制是社会主义市场经济体制的有机组成部分,政府发挥宏观调控的职能是建立社会主义市场经济的内在要求。调控房价的上涨速度是政府加强和改善宏观调控、提高驾驭社会主义市场经济能力的具体表现。

实现房地产市场的可持续发展要求抑制房价过快上涨。对房地产市场而言,保持其持续健康发展,避免大起大落,是政府宏观调控的目标。房价是反映房地产市场运行的重要指标。万千关注集于房价,价格是市场的基本的信号,是供求关系状况的反映。房价过快上涨反映出房地产市场存在一定程度的失衡。抑制房价过快上涨就是为了保持房地产市场持续健康发展。

四、宏观调控的目标是力争在短期内抑制过快上涨的房价

针对目前房价过快上涨的势头,政府要通过宏观调控,争取在短期内使过快上涨的房价得以抑制,避免房地产市场产生大起大落。

首先,当前调控房价的关键在于结构性的调整,确保本地大多数中等收入居民的居住需求得以通过市场满足,重点打压投机需求。

针对投资规模增速过快,宏观调控采取了收紧“银根”和“地根”的总量调控措施,在总量约束的基础上,要抑制过快上涨的房价,关键在于房地产市场的结构性调整,增加中低价位普通商品房的供应,支持本地中等收入居民的居住需求,使普通商品房成为房地产市场供应结构中的主体部分。供给方面,规划、土地供应、信贷等政策要向中低价位普通商品房倾斜;需求方面,银行贷款和税收优惠支持本地中等收入居民对中低价位的商品房的居住需求。

进一步调控的重点在于打压投机性炒作。一是提高投机需求进入市场的门槛,如对购买第二套及以上住房提高首付款比例和贷款利率;二是流转环节要提高换手成本,如利用税收手段,减少炒房的获利空间;三是提高持有成本,考虑对公寓、别墅、第二套及以上住房开征房地产税。

第二,短期内抑制房价过快上涨,要充分利用现有制度框架内的手段。

此次对房价的调控,必须要在短期内奏效。但目前政府可用于调控房价的经济、法律手段并非是完备的,因此要格外充分利用现有制度框架内的手段。在继续发挥土地、金融两个手段的基础上,加大对税收手段的运用,充分利用目前税制框架内的契税、土地增值税、营业税、个人所得税等,通过恢复征收和调整税率等,抑制投机炒作以及改变市场的预期,发挥一定的调控作用。政府还要着手启动长远的制度建设,以利于未来更加充分地发挥税收手段调控市场的作用。

宏观调控的手段要以经济手段、法律手段为主,以行政手段为辅。就目前来看,为尽快抑制过快上涨的房价,有必要适当采取一定的行政手段,规范房地产市场秩序,特别是投机炒作对房地产市场秩序的干扰。总之,要按市场经济的要求发挥政府“有形的手”的作用,使政府在抑制过快上涨的房价中有所作为。

第三,地方政府要协调好增加土地收入和稳定经济发展的目标。

前期一些地方政府存在着推高房价、获取高土地收入的利益动机。土地收入已成为地方财政收入的重要组成部分。房价越高政府获得的财政收入越多,因此地方政府缺乏抑制房价过快上涨的积极性。

从现实情况来看,地方政府对房价上涨带来的土地收入化的追求要优先于抑制房价过快上涨的要求,对控制房价缺乏应有的认识和相应的政策力度,个别的还助长当地房价的上升。对此,地方政府要转变观念,要以“科学发展观”为指导,树立全面、协调、可持续的发展观,处理好增加土地收入和稳定经济发展之间的关系,认识到经济的平稳健康发展是根本,不能以透支未来发展的空间来换取眼前的超常规发展。区域经济要以实现可持续发展为终目标。

第四,政府调控房价还需在房地产市场之外寻求一定的解决之道。

目前房价上涨过快的原因之一,是宏观经济环境导致的国内外大量资金进入房地产业。由于国内股市低迷,国内和境外的大量资金涌向房地产市场,房地产市场的投资回报一枝独秀,在国内外的投资(投机)资金的追捧下,房价被不断推高。目前,国内外投资(投机)资金的压力就如同洪水一样,原本应该有几个泄洪道,但当其他的几个被堵住以后,水自然集中流向剩余的一个,导致水位升高,则极易产生水患。目前,匮乏的投资渠道在某种程度上促成了房地产市场投机炒作、房价飙升。政府调控房价要在房地产市场之外寻求一定的解决之道。目前,开辟其他投资渠道,分流涌向房地产市场的资金,在一定程度上利于缓解房价过快上涨问题。

(作者:建设部政策研究中心 浦湛) (中国建设报)

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